競売が始まったら「配当要求」は忘れずに！

債務者が所有するマンションについて，競売が申し立てられたら，「配当要求」をしましょう，という話題です。

競売手続では，不動産が競売され，売却代金が裁判所に納付され，その売却代金を債権者に配当します。その際，債権者が「私にも配当してください」と裁判所に申し出ることを「配当要求」といいます。

マンションの管理組合は，マンション管理費等について配当要求をすることができます。先取特権に基づきます（民事執行法５１条第１項，区分所有法７条１項２項）

配当要求はいつまでに行う必要があるのでしょうか。

それは，配当要求は，強制競売の開始決定とともに公告される「配当要求の終期」までに行う必要があります（民事執行法４９条）。

ただし，管理組合には，「配当要求の終期」がいつであるかというお知らせは，きません。配当要求のお知らせが裁判所からくるのは不動産に登記をしているなど一部の債権者に限られます（民事執行法４９条２項）。

では，どうやって知るのでしょうか。

①「配当要求の終期」がきまりました，という内容の公告が，裁判所の掲示板にされます。しかし，まずこのようなものをみることはないので，現実的ではないです。

②競売手続が始まると，執行官から，管理組合・管理会社に問い合わせが来ます。滞納していている管理費等の存否，額についてです。

滞納管理費等の存在は売却基準価額に影響するからです。

競売手続の事件番号を聞き，裁判所の担当書記官に問い合わせをすれば，電話で回答してくれるはずです。

「配当要求の終期」がわかったところで，配当要求をしましょう。配当要求を行わなければ仮に剰余が生じても配当に預かれません。

終期が過ぎていても，３か月後には自動更新されますので，間に合う可能性はあります。あきらめないでください。

もっとも，剰余が生じること自体あまり多くないです。オーバーローンの場合がほとんどですから，申し立てた第１順位の抵当権者に配当されておしまい，というケースが多いです。

ただ，剰余金が生じる場合もあります。剰余金は債務者に交付されます（民事執行法８４条２項）。なお，債務者が剰余金の交付を受けるためには，債務者は出頭する必要があります。債務者が執行裁判所に出頭しない場合，当該剰余金は供託されてしまいます（民事執行法９１条参考）。

ここで，剰余が生じると思わず配当要求を行わなかった管理組合も，ただ配当要求を忘れた管理組合も諦めてはいけません。

配当要求を行わなかった管理組合も，債務者不出頭で剰余金が供託されている場合には，債務者の有する供託金還付請求権に対して，滞納管理費等を被担保債権とする先取特権に基づき差押命令を求めれば，当該剰余金から優先弁済を受けることができます（これが争われた事件として，東京高裁平成２２（ラ）第１０８３号　平成２２年６月２５日決定があります）。

これに関連して，マンション管理費滞納問題において，大切なポイントをあげます。

それは，判決等の「債務名義」を取得しておいた方が良い，ということです。

理由は以下のとおりです。

上の事件の原決定※では，滞納管理費等を被担保債権とする先取特権は，競売による売却によって消滅すると考えられています（民事執行法５９条１項参考）。この考え方によれば，滞納管理費自体は競売の買受人（特定承継人）に引き継がれることになりますが先取特権は行使できないということになります。なので，滞納管理回収に万全を期す為にも，予め債務者に対する判決等の債務名義を取得しておいた方がよいです。

競売に備え判決等の債務名義を取得しておき，いざ競売になったときには配当要求を終期までに行うようにしましょう。

※原決定（東京地裁平成２２（ナ）第１７５号　平成２２年５月１３日決定）