管理会社が負っている滞納マンション管理費等の督促業務の範囲はどこまでか

管理会社が行う滞納マンション管理費等の督促業務の範囲がどこまでかが争われた裁判例（東京地方裁判所平成１５年（ワ）第２１８８４号，平成１６年（ワ）第８２１７号・平成１８年７月１２日判決）をご紹介します。

管理組合は，マンション管理費等の滞納問題がなかなか解決しないのは管理会社が回収業務を怠っているからであると考え，管理会社に対して支払うべき管理委託費を支払わなくなりました。そこで，管理会社は，管理組合に対して，管理委託費の支払いを求め訴えを提起しました。訴えられた管理組合は，逆に，管理会社に対し，管理会社が管理委託業務の履行をしていないことにより被った損害の賠償を求め反訴を提起しました。

本裁判例では，管理委託契約に基づき本件管理会社が負う滞納マンション管理費等の回収業務の範囲（争点①）と，本件管理会社がその回収業務をきちんと履行したか（争点②），という点がもっぱら争われました。

本件の管理委託契約書では，支払請求（内容証明郵便による支払請求）を行っても収納することができない場合，管理会社は責任を負わない，内容証明郵便による請求以後の取立については，管理組合と管理会社との間で別途協議する，といった記載がありました。

ただ，本件の管理委託契約書は更新されているところ，更新の前後で記載が異なること，また，更新後の契約書記載の内容と管理会社HPに記載されていた業務内容とが異なることもあり，管理組合側に混乱があったのではないかと思われます。

１つ目の争点（①）については，管理会社は適宜滞納マンション「管理費等の支払請求をし，未納者に対しては内容証明郵便により請求すると共に，その未納の状況について…毎月月次報告書に記載して報告すべき」と契約書の記載に近いところで認定され，２つ目の争点についても，結論として，管理会社はこの認定された業務をきちんと履行していたと認定されました。

なぜ管理組合と管理会社の関係がこじれてしまったのでしょうか。

両者の間で十分な協議が行われるべきであったのに，それがきちんと行われなかったのがこじれてしまったポイントだったと思います。結局はコミュニケーション不足でしょう。 

このような問題を防ぐにはどのようにすればよかったのでしょうか。

やはり，管理委託契約書の記載内容，管理会社の業務内容・範囲を，管理組合・管理会社間で共通の認識・理解としておくことです。管理会社においては，誤解のないよう管理組合側にきちんと伝え説明しておけば，管理組合の誤解を招くこともなく，本裁判例のような事態に発展するようなこともなくなると思います。

本裁判例では，マンション管理費等の滞納額が１０００万円を超えています。健全なマンション管理を阻害する金額となってしまっていました。

滞納マンション管理費等の滞納状況などから，管理会社の業務範囲を超えるかどうかを常に意識し，業務範囲外の滞納状況と判断されるような場合には，管理会社や弁護士などとその後の回収方法を具体的に検討し，滞納分の確実な回収を図っていくことが，健全なマンション管理に繋がるといえます。