不動産競売で滞納マンション管理費を回収すべきか？～無剰余

滞納したマンション管理費・修繕積立金等を回収する手段として，不動産を競売するという方法があります。

債務名義がなくても（訴訟を提起して判決を取らなくても）先取特権に基づいて競売することができます。→滞納管理費を不動産競売で回収～先取特権に基づく方法

今回の話題は，不動産競売を申し立てるべきかどうかの判断に関するものです。

キーワードは「無剰余（むじょうよ）」。

無剰余というのは，かみ砕いていうと，申し立てた債権者が競売代金から配当を得られない状態，ということです。

無剰余だと，（回避措置をとらない限り），申し立てたものの，手続が途中で終わってしまいます。無情です。

なので，申し立てる際には，剰余があるかどうか，調査が必須です。

不動産登記簿をチェックして，たいていは抵当権がついているので，慎重に判断しなければなりません。税金の滞納があるのかどうかとか，残りの住宅ローンはいくらなんだろう，とか，不動産の価値はどれくらいなのかとか。

競売手続では不動産鑑定士に不動産を評価してもらうのですが（３点セットの「評価書」），その評価は市場価格よりも低い傾向にあります。優先する権利者（特に税金関係）も実は存在していたりします。結構な余剰が見込めない限り，実際はこの申立はなかなか難しいのが実情だと思われます。

マンション管理費等については，先取特権という担保権がおまけでついており，債務名義がなくても，このマンションを競売することができるのですが，この理由から，なかなか先取特権をつかって競売をするケースは多くないのが実情です。

まれに抵当権がついていない「きれいな物件」に巡り会うこともあります。そのときには，たっぷりと剰余がある可能性があり，お宝を発見できたような喜びがあります。

なお，無剰余の場合，取るべき方法（回避措置）については，下記リンク先（民事執行センター）に記載されています。抵当権者と交渉して同意を取り付ける，という方法もありますが，困難を極めるか門前払いか。難しいところです。

東京地方裁判所民事執行センター

マンション問題解決の手引き