マンション内における防犯カメラの設置・運用の方法（総会決議の種類など）

　最近のマンションでは，防犯カメラが新築段階から設置・導入されていることが多いように思えます。
　では，新築段階で防犯カメラが設置されておらず，これから設置しようとする場合，管理組合としては，どうすれば良いのでしょうか。
　まず，防犯カメラの設置行為は共用部分の変更に該当することから，総会決議が必要となります。
　問題は普通決議で足りるのか，特別決議まで必要なのかですが，通常の設置工事であれば「その形状又は効用の著しい変更」（区分所有法１７条第１項，標準管理規約４７条３項２号）は伴わないでしょうから，普通決議で足り，特別決議を要するケースはほんどないでしょう。
　ただ，撮影被対象者のプライバシー・個人情報に配慮する必要があることから，設置場所や，電子的記録の管理や閲覧，開示要件などを，防犯カメラの設置に当たっては予め定めておくことが肝要です。
　防犯カメラの運用基準の制定が望ましいことは，警視庁と東京都とが共同して策定された＜住宅における犯罪の防止に関する指針＞においても明記されております。以下，抜粋です。

「　３　防犯カメラの運用について
（１）共同住宅の防犯カメラを設置及び運用する者は、個人情報を保護するため、防犯カメラの管理責任者を選任した上、防犯カメラの画像から知り得た情報の漏えいの禁止及び画像の第三者への提供の禁止（法令に定めがある場合等を除く。）並びに画像の盗難及び紛失の防止等安全管理の措置等について運用基準を定めるよう努めること。
（２）明確かつ適切な方法で、防犯カメラを設置している旨を表示すること。　」 

　防犯カメラに関するルールは，「防犯カメラ使用（運用）細則」，「防犯カメラ管理（運用）規程」などといった名称で定められることが多いと思います。
　では，これらの使用細則等の制定にあたっては，どういった手続が必要となるのでしょうか。
　使用細則については，実は区分所有法上に特段の定めがありません。ただ，その制定・変更に特別決議が必要となる規約で，マンション管理に関する細かな事項まで全て網羅的に定めておかなければならないとすることは現実的でないことから，実際は，管理規約上において，使用細則の制定・変更については普通決議で足りるとされることになります（標準管理規約１８条，４７条１～３項，４８条４号）。
　防犯カメラは，共用部分に属するもので，特定の区分所有者，専有部分を撮影する目的で設置されるものでもないことから，規約で制定するまでの必要はないと解されます。
　したがって，防犯カメラ設置の総会決議に際し，防犯カメラに関する細則の案文も準備しておき，併せて細則制定の普通決議を経ることになります。

　マンション新築時から防犯カメラが設置されている場合には，防犯カメラに関する使用細則も制定されているはずです。お住まいのマンションに防犯カメラが設置されているような場合には，細則があるかないか，あるとしてどういった運用基準を設けているのか，一度確認してみても良いでしょう。

　新築時からであろうと，後付けの場合であろうと，区分所有者，外部の第三者からの閲覧・開示・複製提供の請求があった場合には，当該使用細則等に照らし，その請求を認めるかどうかを判断することになります。実際の運用の場面においては，シビアな判断が求められることもあるかと思います。慎重に判断していく必要はあろうかと思います。さらに，実際に請求に応じ閲覧等を許す場合であっても，撮影被対象者のプライバシーへの配慮は怠らないようにしましょう。

　最後に，防犯カメラの映像によっては個人を識別し得るでしょうから，当該映像は個人情報といえます。もっとも，管理組合が「個人情報取扱事業者」（個人情報保護法２条３号）に該当することはないでしょうから，個人情報保護法上の問題が生じることは通常はないでしょう。ただもちろん個人情報保護法上の問題がないというだけで，プライバシー侵害などの問題にはなりますので誤解されないよう注意して下さい。
　

マンションの新たな管理ルールに関する検討会②～管理費等の滞納に対する措置について

　国土交通省が，平成２７年２月２６日に引き続き平成２７年３月２７日に，マンションの新たな管理ルールに関する検討会（第１１回）を開催しました。今回配付された資料（「マンションの新たな管理ルールに関する検討会　報告書（案）平成２７年３月」）には，パブリックコメントの素案も盛り込まれておりました。テーマとしては大きく１４項目に分類され，外部専門家の活用方法，管理組合総会における議決権割合の定め方や，いわゆるコミュニティ条項の削除といった話題となっているテーマはありますが，今回も「管理費等の滞納に対する措置」を以下に取り上げたいと思います。参考までに末尾に「管理費等の滞納に対する措置」についてのパブリックコメント素案を載せておきます。

　基本的に前回検討会時配布資料の内容が踏襲されておりますが，標準管理規約の規定の体裁のみならず内容としても大きく変わる可能性があるのは，滞納区分所有者の保有資産についての調査の点です。
　パブリックコメント素案によれば，標準管理規約第２５条に，管理費等の納入義務に並び，区分所有者の責務として管理組合の調査に応じなければならい義務を加え，さらに管理組合が財産調査を行う際に改めて同意をとることを要しない旨も併せて規定し，これに応じる形で，管理費等の徴収について定める標準管理規約第６０条に，管理組合に滞納区分所有者の保有資産の調査を必要に応じて認める旨の規定が設けられるようです。
　調査の方法に関しては，一事例として銀行等本店への一括照会も実施可能となっている生活保護申請に際し行われている調査などが挙げられ，滞納区分所有者の金融資産の調査方法としても銀行等本店へ一括照会する方法が紹介されています。
　管理組合の調査権が金融機関等において実際どこまで認められることになるのかは別として，標準管理規約が改正され，各管理組合においてこれに応じた規約の変更が行われた後は，区分所有法第５９条の競売請求も見据え当該調査権は必ず行使されることになろうかと思います。標準管理規約の改正の際には，管理組合に過度な負担とならないよう，少なくとも管理組合の調査権制度についての金融機関等に対する周知を国土交通省には期待したいところです。

　以上の他，マンションの新たな管理ルールに関する検討会（第１０回）をこのブログ（「マンションの新たな管理ルールに関する検討会～管理費等の滞納に対する措置について」）でご紹介した際に触れました遅延損害金の利率の水準については，パブリックコメント素案に盛り込まれていました。

　最後に，違約金としての弁護士費用の回収について，パブリックコメント素案では「その趣旨等を解説する」とされていますが，標準管理規約上の「弁護士費用」（標準管理規約第６０条２項）の内容が明らかとなるような解説を期待したいと思います。この点については，「管理費滞納者に転嫁できる弁護士費用とは」で裁判例の紹介と共に触れておりますので，こちらもご参照下さい。

【今回のパブリックコメント（素案）】

○標準管理規約コメントに，管理費等の滞納への対策の重要性・意義と，それが起こった場合の悪影響等について，明記する。
○ 標準管理規約第２５条（管理費等）に，区分所有者の責務として，管理費等の納入義務に加えて，管理組合が行う財産調査に応じなければならないという義務を追加し，財産調査の際に改めて同意をとることを要しないことを併せて規定する。また，同規約コメントに，区分所有法第３０条により，反対をした区分所有者にも規約の効力は及ぶこと，区分所有者である限り規約の効力が及ぶため，財産調査のために改めて同意書をとることは要しないこと等を解説する。
○ 標準管理規約第２６条（承継人に対する債権の行使）に，前条（第２５条）の責務や同意の効力は，特定承継人にも及ぶことを，新たに規定する。なお，包括承継人に及ぶことは法的に当然であるので，同条から削除する。同規約コメントには，包括承継人に及ぶのは当然であること，また，区分所有法第４６条により，特定承継人にも規約の効力が及んでいることを解説する。
○ 標準管理規約第２６条において，管理費等のほか駐車場使用料についても，管理組合が有する債権は，特定承継人に対しても行うことができる旨規定する。
○ 標準管理規約第６０条（管理費等の徴収）に，管理組合は，管理費等の徴収のため，必要に応じて区分所有者の財産調査を行うことができる旨を，新たに規定する（同規約第２５条及び第２６条に新たに追加する責務規定に対応。）。
○ 標準管理規約コメント第６０条関係に，区分所有法第５９条の競売の要件について，当該競売に至るような管理費等の滞納は共同利益背反行為にあたること，区分所有法第７条の先取特権の実行その他保有財産からの回収努力を講じても実効性がないこと等が５９条競売の要件となること等を，根拠となる裁判例も引用しつつ，詳しく解説する。
○ 標準管理規約コメント第６０条関係に，第２項の遅延損害金の利率については，必ずしも利息制限法や消費者契約法等が規定する利率以下にしなければならないわけではないこと（これらの利率よりも相当程度高い遅延損害金の利率を定めた規約の規定が公序良俗に反しないとされた裁判例があること）を解説する。
○ 標準管理規約コメント第６０条関係に，違約金としての弁護士費用の徴収について，その趣旨等を解説する。
○ 標準管理規約第６０条に，管理費等の徴収日を前月の○日までにと規定している部分について，徴収日は別途定めるところによると改正し，同規約コメントに，管理業者・口座（金融機関）の変更その他に伴う納付期日の変更に円滑に対応できるようにするため，と解説する。
○ 標準管理規約コメントとは別に，管理費等の滞納対策について，取り得る各種の措置を段階的にまとめたフローチャートと参考とすべき事項等をまとめた資料（マニュアル等）を新たに作成し，現場の実務に資するようにする。
（資料「マンションの新たな管理ルールに関する検討会　報告書（案）　平成２７年３月」）

マンション敷地売却制度の新設

　マンション敷地売却制度は２０１４年１２月２４日施行の「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（２０１４年改正法・法令名も微妙に変わっております。２０１４改正以前は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」でしたので，「等」の位置が変更されています。）により新設された制度です。

　国土交通省（平成２６年２月２８日付プレスリリース）によれば，マンションのストック総数約５９０万戸の内，旧耐震基準により建設された者が約１０６万戸存在し，それらの多くは耐震性不足であると考えられているものの，マンションの建替えは１万４０００戸の実施にとどまっている状況です。

　建替えの必要性を感じているマンション管理組合は少なくないとは思うのですが，現実に建替が進んでいないことからすると，手続が複雑であったり要件の充足が困難であったり，費用の問題であったり，各区分所有者の建替えに対する意識がバラバラであったりと，実際上はさまざまな要因がありそうです。

　２０１４年改正以前もマンション建替組合による建替えの円滑化についての規定はもちろんありましたが，この他にも，区分所有者全員の同意を得ることなく，多数決（５分の４）によりマンションなどの開発業者がマンションと及びその敷地を丸ごと買い取って建て替える，という手法をも可能にするマンション敷地売却制度を設けることで，耐震性不足のマンションの除去を促そうというのが２０１４年改正です。容積率の緩和（２０１４年改正法：１０５条）などと相俟って，同制度を活用したマンションの建替えが期待されるところです。

　ただ，全てのマンションにおいてマンション敷地売却制度を利用できるわけではない点は注意です。同制度の利用はあくまで耐震性不足が故に除去する必要があると認定されたマンションに限定されています（２０１４年改正法：１０８条）。これ以外のマンションが同じような手法をとる場合には，原則どおり区分所有者全員の同意が必要になってきますが，そのようなマンションは当面建替えまでは必ずしも必要とはしていないでしょうから，現実的な問題とはいえないでしょう。

　２０１４年改正法により建替手法が増え，要件面のハードルも下がっており，また，容積率緩和の活用やその他の補助金，税制優遇制度，融資保証制度の活用により費用面の負担も少なから軽減することは可能になってきているのではないかと思れます。あとは各区分所有者の意識に，説明会，勉強会，住民アンケート，その他さまざまなアプローチで変化を促すことで耐震性不足の建物の除去，建替が現実的に進んでいき，免震問題もしかりですが，「マンションにおける良好な居住環境の確保並びに地震によるマンションの倒壊その他の被害からの国民の生命，身体及び財産の保護」（２０１４年改正法：１条）が早期に図られていくことを期待したいです。

　当ブログでは，マンションの改修や建替といったマンション再生に絡む問題についてはあまり触れてきておりませんでしたが，今後はマンションの高齢化に関する話題や問題，のみならず住人の高齢化に伴い起こる，また起こり得るマンション内の話題や問題にも触れていこうと思います。

マンションの新たな管理ルールに関する検討会～管理費等の滞納に対する措置について

　国土交通省が，平成２７年２月２６日，マンションの新たな管理ルールに関する検討会（第１０回）を開催しました。前回である第９回検討会の開催が平成２４年８月２９日であったことから約２年半ぶりの開催となりました。
　検討会では主な１４項目の論点について，各論点の検討の方向性と考え方が整理された資料を元に検討が行われていますが，「管理費等の滞納に対する措置」が論点の１つとして取り上げられており，以下のように検討の方向性案が資料として示されていますので，以下に紹介しておきます。

『○管理費及び修繕積立金（以下「管理費等」という。）の確実な徴収は，管理組合がマンションの適正な管理を行う上での根幹的な事項であり，管理費等の滞納者に対する措置は，管理組合（理事長）の最も重要な職務の一つであること，管理費等の滞納を怠れば，他の区分所有者への負担の転嫁等の弊害もあること等，滞納された管理費等の回収の重要性・意義を，標準管理規約コメントに記載してはどうか。

○管理組合の財産管理機能の強化を図る観点から，滞納者の滞納状況等に応じて管理組合が執ることができる具体的な措置内容について，選択肢として，標準管理規約に規定するとともに，同規約の解説その他に追加してはどうか。また，管理費等の滞納対策について，取り得る各種の措置を段階的にまとめたフローチャート（別紙）と参考とすべき事項等をまとめた資料（マニュアル等）を新たに作成し，現場の実務に資するようにすることが考えられるのではないか。

○滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については，必ずしも利息制限法や消費者契約法が規定する利率以下にしなければならないわけではないことについて，標準管理規約コメントに記載してはどうか。

○管理費等のほか駐車場使用料についても，管理組合が有する債権は，特定承継人に対しても行うことができる旨を標準管理規約において規定してはどうか。』

（マンションの新たな管理ルールに関する検討会・資料１「主な論点とその検討の方向性（案）　平成２７年２月」）

　中でも滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準ついては，裁判上の和解の話し合いに際し，裁判官から利息制限法や消費者契約法の利率を引き合いに意見を求められることが多いところでもあり，標準管理規約コメントで何らかの指針が示されることになるであれば実務的には重要な意味をもってくるのではないでしょうか。滞納に関する項目の中では特に注視していきたい項目です。
　今後，国土交通省のホームページ上に議事録がアップされることになると思いますが，本検討会においてどのような説明や意見交換がなされたのか，今後もみていきたいと思います。