規約の有効性,総会決議の有効性 マンション管理滞納問題で行き着くところ。
マンション管理費の滞納問題で,こじれてしまうと,訴訟になってしまう場合もあります。支払わない被告・債務者が,その理由を述べる際,「規約がそもそも無効である」,「総会決議がそもそも無効である」,と主張する場合がよく見受けられます。
総会の決議をするに際し,必要な所有者数,議決権数,ないし,定足数があるかどうか,それを書面で証明することができるか,争点に対する判断に大きく影響を及ぼします。
決しておろそかにしてはいけません。組合の管理体制がきちんとしてないと,あとで大変なことになりかねないので,注意が必要です。
規約の変更のための総会議事をするには,定数が3/4必要ですが,マンションによっては委任状の収集が難しいところはあるかもしれませんが,このあたりはきちんとする必要があるのは当然です。
それに伴い,管理規約を変更するに際し,一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときには,その承諾が必要です。その承諾がない場合にも,総会決議が無効であるという主張がされます。
→ 管理費・使用料等の増額・変更 トラブルの種「特別の影響」
→ 規約改正で管理費値上げ 「特別の影響」判断基準 ペット飼育禁止も。
また,基本的なところですが,総会議事録の「招集手続」をきちんとする必要があるのは当然です。
会日の何日か前に発送する。指定された場所に発送する。規約の改正であれば,議案の要領を通知するなど。
万が一のときのために,手続をすると共に,これらの記録を保管管理しておくことも重要です。